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物业管理区域城管执法权辨析
2014-07-27
    在行政法的视野下,住宅小区如作为整体考虑,是公域与私域之间存在着不可忽视的游移的典型,公权与私权之间存在复杂的交叉与渗透,需要进行私权保护与公权强制的平衡,实现公权对私权的合理介入。
    物权法明确了住宅小区内共有部分的所有权和管理权归全体业主,其中业委会是常设管理机构。物业公司通过合同授权,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。据此,住宅小区是实行自治管理的相对封闭空间,处于私权范围控制之下,从合法的角度,除非有明确规定,相对排斥城管执法权;而物业是受托在小区内进行场地维护、管理的第一责任人,从合理的角度在物业管理无能时,未完全排斥城管执法权。
    首先,根据法律适用和造成直接危害后果的程度,区分法定介入、酌定介入、不能介入。物业管理条例规定,对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业应当制止,并及时报告,因此在法律法规有明确规定的情况下,如绿化、房地产、建设、规划、空调安装、环保、饲养家禽家畜、垃圾分类等违法行为,因为是适用特别法,不区分地域范围,城管可直接进入执法。而对于市容和市政类违法行为则无明确规定,需斟酌而定。由于市容类执法的适用范围是城市化地区,对于乡村规划区物业范围内市容类违法行为无执法权,不能介入;根据城市道路交通规划设计规范GB50220--95的分类和道路交通安全法对道路的定义,小区内的道路不符合城市道路的界定,非市政道路,市政类违法行为不宜介入。
    其次,酌定介入时,要根据投诉举报的来源,来确认城管介入的前置条件。由于物业是小区管理的直接责任人,对于业主举报的违法违规行为,当由物业公司进行劝阻、监督、制止和管理,城管不能直接执法。而当物业投诉举报时,可视为物业在业委会的转委托之下管理无能,是全体业主对违法违规行为处理的要求,有必要进行处罚和强制,城管此时方可介入执法。上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划沪府办发〔2007〕21号文写明,城管对物业管理区域内的乱设摊等行为进行查处,但考虑到此文件的性质及落实情况,个人认为不应作为执法范围确定的依据。
    以设摊为例分析城管的介入执法。若该小区有市政道路,直观的非确定性的判断标准就是是否有路名,在道路红线范围内的设摊可直接介入;虽无市政道路,但适用无照经营查处取缔办法,按占用道路无照经营处理,注意此处道路应广义理解;对于小产权房类小区因非城市化地区,不能适用市容条例执法;若摊位固定构成占用消防通道可由消防部门处理;对物业管理无果投诉之后,方可酌情适用市容条例占道设摊进行处理;
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